Термин «ипотека» вошел в нашу жизнь сравнительно недавно, но для большинства российских семей эта форма кредитования стала главной, а порой и единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. Тем не менее даже сегодня далеко не все нуждающиеся в жилье имеют возможность и желание взять ипотечный кредит и стать собственником квартиры или дома.

Генеральный директор Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования Михаил Задорнов об ипотеке по долгу службы знает все: и делает все для того, чтобы она стала понятной и доступной тем, кому предназначена – рядовым жителям Тверской области.

- Михаил Иванович, какие категории граждан могут стать участниками ипотечной программы, и есть ли здесь какие-либо ограничения, к примеру, возрастные?

- Давайте сразу договоримся о терминах: наш фонд занимается двумя направлениями деятельности. Это непосредственно ипотечное кредитование и реализация областной целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2007–2009 годы». Приобрести или построить жилье, получив ипотечный кредит, может практически каждая семья, без каких-либо особых ограничений. К примеру, Сбербанк России может заключить договор с заемщиком, которому на этот момент исполнилось 60 лет, сроком на 15 лет. То есть предельный возраст погашения кредита для него получается 75 лет. Главное, правильно рассчитать свои финансовые возможности на перспективу. А вот по целевой программе получить субсидию из областного бюджета по полученному ипотечному кредиту могут не все. Здесь преимущество отдается молодым семьям, работникам бюджетной сферы, офицерам-фермерам, переселенцам и семьям, в одночасье ставшим многодетными, то есть тем, где родилась тройня.

- Бытует мнение, что ипотека доступна лишь обеспеченным семьям, чей совокупный доход намного превышает среднестатистический. Так ли это?

- Уже нет. К примеру, средний суммарный доход семьи, которая в этом году взяла ипотечный кредит, составляет 21 650 рублей, или 7 903 рубля на одного человека, - это в городе. А в районах, где жилье, как известно, дешевое, участниками программы становятся семьи с доходом в 7 250 рублей, или 2 550 рублей на одного. Но в среднем по региону доход на одного члена семьи составляет порядка 10 тысяч рублей. Пожалуй, самое сложное для тех, кто решился взять ипотечный кредит, - это собрать деньги на первоначальный взнос, размер которого в среднем составил 19,7% от стоимости будущего жилья. Платить затем ежемесячные взносы уже проще.

- А если форс-мажорные обстоятельства приведут к задержке платежей?

- Своевременность платежей строго контролируется Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Существует установленный стандартами АИЖК порядок работы по контролю за просрочками аннуитетных платежей. На шестой день с момента возникновения просрочки мы отправляем заемщику уведомление. Если в течение 30 дней задолженность не погашена, то уведомление направляется повторно. Звоним людям, уточняем причины возникновения задолженности и находим варианты решения ситуации. Но хочется попросить всех заемщиков еще раз внимательно прочитать кредитный договор, в котором перечислены все условия возникновения дефолта закладной. Требование о полном гашении всего долга залогодержатель может предъявить не только при длительных неплатежах, но и в случае если заемщик более трех раз в год просрочивает платеж, а также в случае неоплаты ежегодного страхового платежа и т.д. Обращение в суд с иском о взыскании долга в судебном порядке происходит уже тогда, когда становится понятно, что заемщик не хочет искать пути выхода из сложившейся ситуации и отказывается взаимодействовать с сотрудниками Фонда. Проблемы с выплатами могут возникнуть и в случае развода супругов, но, как свидетельствует статистика, наличие общего долга и перспектива получения нового жилья только укрепляют семью.

- Какие социальные группы населения лидируют в получении ипотечных кредитов?

- Это представители рабочих профессий (391) и коммерческих структур (262), затем идут работники правоохранительных органов и военные, сферы образования и дошкольных учреждений, научно-технические работники, сферы здравоохранения, государственные служащие и работники администраций городов и областей.

Что касается категорий заявителей, предусмотренных областной ипотечной программой, то с каждым годом среди них становится все больше молодых семей. Меньше, чем хотелось бы, охвачены бюджетники, а вот новые категории, включенные в программу, – переселенцы, офицеры-фермеры и семьи, где рождаются одновременно трое и более детей, пока не спешат за ипотекой. Что касается переселенцев, здесь все понятно: массовый «заезд» наших соотечественников в рамках пилотного проекта по их добровольному переселению начнется только в ближайшие месяцы. Для них так же, как и для участников программы «Офицер – фермер», размер субсидий равняется 30 процентам от стоимости приобретенного или построенного жилья. И, хотя в Тверской области уже есть фермеры из числа бывших офицеров, участвовать в областной ипотечной программе они почему-то не торопятся. Что касается семей, где родилась тройня, то при покупке квартиры им выплачивается один миллион рублей из средств областного бюджета. Это еще раз подтверждает старую истину о том, что дети - самое выгодное вложение средств.

Первоначально на реализацию программы ипотечного кредитования на 2007 год было заложено 113 миллионов рублей. Но на днях к этому объему финансирования по решению депутатов нашего Законодательного собрания было добавлено еще 50 миллионов рублей из областного бюджета. Таким образом, в 2007 году на реализацию программы по субсидированию ипотечных кредитов из областного бюджета выделено 163 миллиона рублей. Максимальный размер субсидии по программе составляет 150 тысяч рублей, а в среднем на одну семью - по итогам реализации программы за 9 месяцев - размер субсидии составил 100 тысяч рублей. Программой предусмотрено приобретение жилья на условиях софинансирования предприятием. Активно выдает ипотечные займы своим работникам Тверской вагоностроительный завод. Другие предприятия и организации только начали подключаться к процессу. Так, в настоящий момент фонд ведет переговоры о сотрудничестве с торгово-производственной компанией «Феликс» и с ФКЖКК «Росэнергоатом» в городе Удомле.

-А кому вы были вынуждены отказать в получении жилищных субсидий?

- Прежде всего тем, кто приобрел квартиру или дом, в которых стоимость 1 кв. метра общей площади превышает 40 тысяч рублей, эта предельная стоимость регулируется постановлением администрации Тверской области. В случае если заявитель ранее уже принимал участие в нашей областной целевой программе или запрашиваемый кредит составляет менее 30% от общей стоимости жилья. Есть и ряд других ограничений. Тем не менее число участников программы ипотечного кредитования с каждым годом растет, но не такими быстрыми темпами, как хотелось бы. Если за 9 месяцев 2006 года жителями Тверского региона был заключен 3621 договор на получение ипотечного кредита, то за аналогичный период текущего года – 3852 договора. Как ни парадоксально, на эту динамику повлияла относительная стабилизация цен на жилье. Поэтому некоторые семьи не торопятся покупать квартиры в надежде на то, что они еще несколько подешевеют. К 2009 году финансово-кредитные организации Тверской области планируют ежегодно выдавать около трех тысяч ипотечных кредитов. Думаю, что для нас выйти на этот рубеж вполне реально.

А тем временем в мире сейчас разворачивается ипотечный кризис.

Из истории вопроса

«В США еще в начале 1990-х годов семья обращалась в банк за ипотекой, лишь дойдя до того уровня благосостояния, когда сбережения достигали нескольких десятков тысяч долларов, а средний доход — нескольких тысяч долларов. Сбережения формировали взнос на 30% стоимости дома, 70% в кредит, по 7-8% на 30 лет вынимали из семейного бюджета, 25-30% чистого дохода, не больше.

Затем положение вещей изменилось. Исходно виноват во всем был кризис на фондовом рынке. Глава Федеральной резервной системы (Центрального банка США) Алан Гринспен резко опустил процентную ставку почти до нуля — так она не снижалась едва ли не с Великой депрессии. В начале 2000 года ставка составляла 9,5%. В июне 2003 года ставка была опущена уже до 4% — это был абсолютный минимум, едва-едва над уровнем инфляции.

Сложилась ситуация, когда инвестировать в Америке стало не во что: акции осыпались, облигации не приносят дохода. Осталась недвижимость, которая стала не только намного желаннее, но и намного доступнее, поскольку падение процентных ставок сильно сократило ежемесячные платежи по кредиту, а значит, снизило планку ежемесячного дохода.

Американцы стали все более массово покупать дома. Рост цен на недвижимость со временем вывел кредитный бум на новый уровень. Многие ранние покупатели, купив дом по закладной, через два-три года досрочно погасили кредиты, воспользовавшись тем, что рыночная цена их недвижимости возросла так, что та доля собственности в доме, что служила обеспечением кредита, давно перекрыла сам кредит. Под залог подорожавшей недвижимости брались новые кредиты, все более дешевые, старые возвращались, на разницу покупался более дорогой дом или второй дом — уже на продажу через год-два. Миллионы делались сами собой, люди переезжали во все более роскошное жилье, не затратив ни копейки. Эта операция называется «рефинансирование закладной», и возможной ее делал все тот же дешевый кредит.

Через несколько лет дешевый кредит достиг в основном всего среднего класса США: все, кто хотели, купили дом, перепродали дом, купили еще больший дом… Но предложение кредита не прекращалось, экономика США не росла, и учетная ставка оставалась низкой. В поисках новых покупателей банки и застройщики стали снижать требования к заемщикам: сокращать первоначальный взнос и повышать долю дохода, который можно было бы обратить на погашение кредита.

В итоге за несколько лет единственными не охваченными ипотекой слоями населения остались беднейшие — те, у кого не было средств и на первоначальный взнос, а часто и минимально необходимого дохода. Для бедных была придумана ипотека без первоначального взноса — 70% стоимости дома проходили по обычной ипотеке, а 30% — в кредит по повышенной ставке, выше (иногда значительно выше) ипотечной.

Чтобы недисциплинированные и малообеспеченные заемщики не попали в дефолт на первом же платеже, для них придумали еще одну льготу: кредит, по которому первые несколько лет, обычно три, платежи были снижены или же их не было вовсе. Теперь они живут в своих домах и не думают платить по займу. Теоретически, конечно, за долги дом всегда можно продать. Но уже сейчас появились множественные случаи, когда покупателей нет, вообще нет, ни по какой цене.

Американские власти, памятуя, что скоро выборы, предложили реструктурировать (по сути, списать) просроченные ипотеки «новым домовладельцам». Мол, раз крайними оказались спекулянты-фонды, пусть они и страдают.

У нас горе-инвесторы, взгревшие рынок недвижимости в последние несколько лет, еще верят в сказку о вечно растущем рынке и пока не продают жилье. Но стоит значительной их части потерять терпение, как рынок тоже окажется завален предложением уже не совсем новых квартир.

А дальше — смотри американские события.»

www.karavan.tver.ru