Ипотечные брокеры в Москве обеспечивают уже около четверти всех ипотечных сделок. Однако вменяемого законодательства, регулирующего их деятельность, нет. Ипотечные брокеры с ужасом ждут, что такие законы скоро появятся и сделают их деятельность невозможной.

Развитие в России ипотеки привело к созданию нового рынка услуг. Главная задача ипотечного брокера – это оценка возможности получения кредита, первичная консультация и предварительный андеррайтинг клиента (проверка личных параметров клиента на соответствии требованиям банков). Кроме того, брокеры помогают подобрать оптимальную программу кредитования (расчет возможной суммы кредита и ежемесячных платежей, анализ структуры дополнительных расходов). Наконец, в число услуг ипотечного брокера входит формирование кредитного досье, представление интересов клиента в банке, получение одобрения на выдачу кредита и сопровождение ипотечной сделки, включая одобрение подобранного риэлтером объекта недвижимости.

И здесь уже важна специализация брокера.

«Сегодня на рынке существует три вида брокеров: «микс» риэлтеров и брокеров (один специалист осуществляет все виды услуг), брокер, выделенный в отдельное направление в рамках риэлтерской компании (специализированный отдел), и, наконец, специализированный ипотечный брокер, который не занимается риэлтерской деятельностью», – поясняет Алексей Шленов, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по регулярному рынку жилья.

Потребителями брокерских услуг на сегодня являются потенциальные заемщики и банки. Для клиента важное преимущество работы с ипотечным брокером – это возможность получить ставку по ипотечному кредиту ниже, чем напрямую в банках, уменьшить дополнительные банковские платежи или освободиться от них (например, от платежа за рассмотрение кредитной заявки), благодаря этому заемщик может сэкономить около 5-7% от суммы кредита за весь период кредитования. Брокер также позволяет сэкономить время своих клиентов и оптимизировать расходы, связанные с получением кредита.

Сколько стоит

«Сегодня каждый профессиональный брокер выбирает свою систему оплаты своих услуг, и единых тарифов на рынке нет. Обычно брокер берет за свои услуги какую-то фиксированную сумму и (или) процент от одобренного кредита», – поясняет пресс-секретарь компании «Фосборн Хоум» Юлия Полякова. Как отмечает генеральный директор компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» Дмитрий Балковский, размер комиссии во многом зависит от состава оказываемых услуг. Существуют брокеры, которые только подбирают кредит, а другие также оказывают ряд дополнительных услуг (подбор недвижимости, страхование и юридические услуги и т. д.).

Однако если речь идет о фиксированном проценте, то в настоящее время стоимость услуг брокера варьируется от 1 до 3% от суммы кредита. Например, в компании НБИК фиксированная стоимость услуг – 1% от суммы кредита свыше $100 тыс. и 1,5% от суммы кредита менее $100 тыс. Если вы обратитесь в «Фосборн Хоум», то нужно будет оплатить аванс в размере 7 тыс. руб., а комиссия за услуги составит 1,5% от суммы кредита. В ипотечном центре «ДжиИ Мани Банк» брокерская комиссия составляет от 1% до 2% от суммы выданного кредита, причем для удобства заемщика платеж разбивается на два этапа: первый вносится после одобрения банком кредита, второй – на этапе подписания договора. В компании «Андер Билд» услуги брокера стоят 1% от суммы кредита для работающих по найму и 1,5% – если заемщик собственник бизнеса. «Это связано с тем, что категория заемщиков «бизнес» требует больших временных затрат сотрудников, комплект необходимых документов больше в 3-4 раза, чем для работающих по найму, – поясняет генеральный директор компании «Андер Билд» Алексей Зименков. – По этим заемщикам могут быть отказы в банках, поэтому чтобы представить бизнес наших клиентов с выгодной для банка стороны, требуются опыт наших брокеров и дополнительные усилия по подготовке кредитного досье».

Поэтому, как утверждает генеральный директор компании «Андер Билд», затраты, произведенные заемщиком по оплате услуг ипотечного брокера, окупаются. Не только за счет скидок в банках, но прежде всего благодаря подбору оптимальной ипотечной программы, которую заемщик вряд ли смог бы получить без помощи брокера. «Комиссионный процент, который клиент платит брокеру, «отобьется» за первые 2-3 года пользования кредитом», – утверждает пресс-секретарь компании «Фосборн Хоум».

Специализации нет

«Ипотечный брокер – это специалист, который владеет знаниями в области кредитования на рынке недвижимости. При этом сегодня уже возникает специализация брокеров в зависимости от сегмента рынка, с которым они работают: загородная недвижимость, недвижимость на первичном рынке, коммерческая недвижимость и т. д.», – считает эксперт компании МИЭЛЬ. Однако на практике это совсем не так. Ипотечные брокеры готовы подобрать кредит на приобретение любой недвижимости.

Так, в «Фосборн Хоум» обращаются клиенты с совершенно разными запросами, желающие приобрести и первичное жилье, и вторичное, и загородный дом. Более того, брокеры готовы заниматься подбором ипотечной программы на любой класс жилья. Как отмечает вице-президент «ДжиИ Мани Банк» Екатерина Тутон, «к нам обращаются люди с различными потребностями. Это и элитное жилье в Москве, и жилье средней ценовой категории Москвы и области, а также земельные участки с домом. Если говорить о наиболее часто встречающихся случаях, то это квартиры в Москве по цене от $200 тыс. до $500 тыс.». «По статистике за последний год в нашу компанию обращалось 47% клиентов за кредитом на покупку квартиры в строящемся доме, чуть меньше клиентов хотели купить квартиру на вторичном рынке жилья (21%), на таком же уровне желающие купить по ипотеке загородную недвижимость(18%)», – делится наблюдениями Дмитрий Балковский из компании «НБИК».

По информации генерального директора компании «Андер билд», чаще всего покупают однокомнатные квартиры (это те клиенты, для которых это жилье первое, они чаще всего берут ипотеку). На втором месте – трехкомнатные квартиры, это часто бизнесмены, имеющие постоянный доход и готовые улучшать свои жилищные условия, но не желающие выводить деньги из бизнеса.

К тому же ставки по ипотеке в России сопоставимы с инфляцией. Это делает российскую ипотеку выгодной.

Третье место по популярности делят двухкомнатные квартиры, комнаты и загородная недвижимость».

Брокеры против риэлтеров

«Оптимальной, на мой взгляд, считается форма, при которой брокеридж и риэлтерская деятельность развиваются параллельно в рамках одной компании, – считает эксперт компании «МИЭЛЬ». – Данный комплексный подход служит для банков своеобразной гарантией того, что клиенты таких компаний не только получат положительное решение о выдаче им кредита, но и востребуют данный кредит для приобретения подобранной для них недвижимости». С экспертом солидарен и директор по маркетингу и связям с общественностью ипотечной компании «Рейм», отмечая, что «брокерский и риэлтерский бизнес разделять не нужно, поскольку основную привлекательность услуг ипотечного брокера как раз и составляет возможность решить квартирный вопрос комплексно, от кредита до получения права собственности».

Однако председатель «Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров» Владимир Лопатин с этим мнением не согласен: «Человеку, который задумывает покупку квартиры в кредит, правильнее начинать свой путь не с банка, а именно с того места, где ему все расскажут про жилье. В самом деле, что толку идти в банк, если ты не знаешь, сколько будет стоить необходимое тебе жилье и, следовательно, какой кредит тебе нужен? И все большее количество клиентов это понимает, обращаясь за помощью именно в риэлтерские агентства». Правда, как считают эксперты компании НБИК, это не самый лучший вариант получения ипотечного кредита, ведь если такой специалист зарабатывает 1-2% на брокерской составляющей, а также 4–6% на подборе квартиры, то получение кредита на самых выгодных условиях отходят на второй план.

Владимир Лопатин признает, что эта проблема действительно есть: «Но на мой взгляд, она не имеет прямого отношения к «месту прописки» брокера. Я знаю множество вполне профессиональных брокеров в риэлтерских компаниях и не меньшее количество неумех в чисто брокерских». «При этом часто за дополнительную услугу ипотечного брокериджа клиенты риелтерских компаний ничего не платят, кроме основной комиссии за покупку/продажу недвижимости, – утверждает генеральный директор компании «Андер Билд» Алексей Зименков. – Но эта «бесплатность» в итоге часто оборачивается не самой хорошей ипотечной программой, плохой процентной ставкой или кабальными условиями по обслуживанию кредита и досрочному погашению».

Как у них

«На Западе ипотечный брокеридж очень развит и четко регламентирован законом. Там ипотечный брокер – один из ключевых партнеров клиента при получении ипотечного кредита. – утверждает старший партнер адвокатского бюро «Юрлов и партнеры» Владислав Цепков. – Например, в США до 70% ипотечных кредитов реализуется при посредничестве специализированных брокеров».

Ипотечные брокеры на Западе никогда не работают одновременно и риэлторами, поскольку каждая из этих профессий требует высокой квалификации и профессионализма. Они получают кредитные продукты по оптовой цене, а реализуют по розничной. Сам же заемщик, обращаясь в банк напрямую, всегда получает доступ к кредиту по розничным ценам. Разница между оптовой и розничной стоимостью кредита и составляет комиссию ипотечного брокера.

Как правило, такие брокеры при агентствах недвижимости работают с достаточно узким кругом банков, их бизнес-процессы не формализованы, их бизнес-модель не ориентирована на независимую работу на рынке, например, они не работают с клиентами других риэлторов. Независимые кредитные брокеры уделяют большое количество времени налаживанию партнерских отношений с банками, выстраиванию бизнес- процессов и, обращаясь к ним, клиенты как правило получают более выгодные условия кредитования, то есть самые выгодные условия, которые данный клиент мог бы получить на рынке.

Кто кому платит?

Отношения брокера с банками предельно просты. Банк платит брокеру комиссию за каждого клиента, который получает кредит, или же делает скидку на свои ипотечные продукты для ипотечного брокера. «Если говорить о сложившейся практике в российских банках, все решается индивидуально. В каком-то случае размер комиссионного вознаграждения может быть равен нулю, в другом – достигать величины, намного превышающей банковскую комиссию за предоставление кредита, – утверждает начальник управления партнерских продаж «Ипотечного городского банка» Дмитрий Шапочкин. – Данный показатель зависит от политики банка. В среднем, думаю, не более 10%».

Главная проблема в отношениях брокеров с банками – отсутствие взаимопонимания и по-настоящему партнерских отношений.

Если брокерам из крупной, широко известной компании не составляет большого труда получить аккредитацию во множестве банков, занимающихся ипотекой, то средней компании это нелегко, не говоря уже о маленькой.

Брокер в законе

В настоящее время нормативно-правовые акты, регулирующие права и обязанности ипотечного брокера, отсутствуют. «Брокерская деятельность берет свое начало из закона «О рынке ценных бумаг», который лишь разъясняет, что такое брокерская деятельность как одно из направлений», – утверждает старший партнер адвокатского бюро «Юрлов и партнеры» Владислав Цепков.

Понятие «брокер» на законодательном уровне регулируется лишь как посредническая деятельность между заказчиком и исполнителем.

Права и обязанности сторон закреплены в главе 52 Гражданского кодекса РФ. По агентскому договору исполнитель оказывает профессиональные услуги по подбору оптимальной для заказчика программы ипотечного кредитования, сопровождает сделку, а также берет на себя обязанности по оформлению всех льгот, связанных с приобретением имущества, если данная обязанность содержится в договоре.

«Я лично являюсь категорическим противником законодательного регулирования брокерской деятельности, поскольку знаю, чем обычно это оборачивается. Напишут замечательный закон, отправят его по инстанциям, а потом выйдет такое, что нашим брокерам придется искать для себя другое название, поскольку со старым работать будет невозможно, – поясняет свою позицию председатель «Лиги сертифицированных ипотечных брокеров». – Зачем защищать клиента от брокера на неустоявшемся рынке, когда мы и сами не знаем, каких именно брокеров мы хотели бы видеть. Взять за основу опыт других стран? А он очень разный. Ясное дело, что ни о каком лицензировании речь в этом новом законе не пойдет. А вот о саморегулируемой организации, которая под очень благовидными предлогами начнет пущать и не пущать, – вполне. И мне очень бы не хотелось, чтобы возобладала точка зрения именно тех, кто мечтает порулить. Пусть пока порулит рынок».

Александра Карпова

www.gazeta.ru