За последнее время рынок ипотечного кредитования физических лиц сильно изменился. О снижении ставок наслышаны, конечно, все. Немаловажно то, что увеличился срок, на который выдают ипотечный кредит, и сократился срок рассмотрения анкеты потенциального заемщика.

Банки стали гораздо лояльнее в вопросе подтверждения доходов заемщика. Отражение полной суммы в договоре купли-продажи или отсутствие альтернативных квартир также перестали быть обязательными условиями выдачи кредита. Появилось множество разнообразных ипотечных программ для физических лиц. Кроме того, налицо прогресс в кредитовании покупки квартир в новостройках. Сейчас, если покупать квартиру через крупное риэлторское агентство, удается снизить процентную ставку.

Если раньше ставка по кредиту плюс страхование жизни и квартиры совокупно давали около 18% годовых в валюте, то теперь эта сумма снизилась примерно до 14%. А если учесть ослабление доллара США по отношению к рублю, то фиксированный ежемесячный долларовый платеж в рублевом эквиваленте уменьшается на 2–2,5%.

Максимальный срок, на который выдается кредит, еще недавно составлял 15 лет, теперь — 30. Длительность кредита сегодня зависит от условий ипотечной программы и возраста заемщика и зачастую ограничивается только сроком его выхода на пенсию. Если возраст выхода на пенсию будет увеличиваться (такой вариант сейчас обсуждается на законодательном уровне), то и 30 лет для кредита — это не предел.

Сегодня срок, в течение которого банк рассматривает документы и одобряет потенциального заемщика, равняется трем–пяти рабочим дням, тогда как раньше данный процесс занимал две недели. Есть банки, в которых на это отведен всего один рабочий день.

В процедуре подтверждения заемщиком своего дохода для получения кредита произошли кардинальные изменения. Еще недавно банки рассматривали только «белые» заработки, т. е. те, которые подтверждены справкой по форме 2-НДФЛ. Теперь они готовы принимать во внимание и «серые» доходы, которые заемщик способен подтвердить каким-то другим способом. Некоторые из банков просят письменное свидетельство от руководителя или главного бухгалтера о реальной заработной плате, другим достаточно устного подтверждения от тех же уполномоченных лиц.

Но есть банки, которые пошли еще дальше: они просто верят заемщику на слово. Какой доход указан в анкете, из такого и рассчитывается кредит. Тут, правда, существует одно «но»: названная зарплата должна совпадать со среднестатистической в отрасли или профессии. Кроме того, теперь банки рассматривают совокупный доход семьи, т. е. не только самого заемщика, но и любого члена его семьи. Такой подход позволяет взять в банке большую сумму.

Кроме того, раньше банк для целей кредитования рассматривал только свободные квартиры, т. е. те, в которых никто не зарегистрирован и не живет, собственники которых при продаже забирают деньги. Теперь для подавляющего количества банков вид сделки — будь то свободная продажа, разъезд (собственники взамен продаваемой квартиры приобретают несколько других) или альтернатива — не имеет решающего значения. Не принципиально также количество квартир в цепочке при альтернативной сделке.

Когда-то ипотечный кредит для покупки жилплощади в новостройке нельзя было получить. Теперь банки договариваются с застройщиками, согласовывают с ними объект и условия кредитования. На интернет-сайтах банков размещены списки объектов незавершенного строительства, на приобретение квартир в которых банк готов предоставлять ипотечные кредиты физическим лицам.
На данный момент действует множество разных ипотечных программ. Если раньше они отличались только размером первоначального взноса, то теперь есть варианты вообще без первоначального взноса.

У вас есть квартира или комната в квартире? Банк ее оценивает и выдает вам рыночную стоимость в виде первоначального взноса. Можно оформить ипотеку на уже имеющуюся недвижимость и взять в кредит до 90% ее рыночной стоимости. Вы обязаны реализовать этот объект в течение полугода и вернуть банку деньги. На оставшуюся часть суммы, полученной вами для покупки нового жилья, естественно, оформляется ипотечный кредит.

Также почти по всем банковским программам срок запрета (мораторий) на досрочное погашение сократился, заменен штрафом либо снят вовсе.

Когда квартира находится в собственности у продавца менее трех лет, он обязан при продаже с суммы, превышающей 1 млн руб., заплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% налогооблагаемой базы. Раньше сумму на уплату налога компенсировал продавцу ипотечный покупатель, потому что банки требовали писать полную сумму в договоре купли-продажи, а продавцы отказывались уменьшать свой доход на сумму налога.

Потом банки смягчили требования, и заемщик смог указывать в договоре купли-продажи сумму кредита, а не рыночную стоимость покупаемой квартиры. Реальная же стоимость определяется на основании заключения оценщика из независимой оценочной компании, аккредитованной в данном банке.

Сейчас практически всем банкам безразлична сумма, прописанная в договоре. Если указать в договоре купли-продажи квартиры сумму менее 1 млн руб., то налог не начисляется вовсе. Предположим, раньше вы приобретали квартиру, которая была у продавца в собственности менее трех лет, за $200 тыс. с привлечением ипотечного кредита. Продавец просил оплатить и возникающий у него налог — это примерно $20 тыс. Сегодня реально сэкономить эту сумму.

Сейчас в любой крупной риэлторской компании вам не только подберут банк с наиболее подходящей для конкретной ситуации программой кредитования, но и предоставят преференции в банке. Речь идет о сокращении срока моратория, более удобной форме подачи и согласования документов, сокращении сроков рассмотрения заявки, снижении ставки. Например, 0,5% от $100 тыс. — это $500 в год. Представьте сами, какая экономия получается в случае с кредитом, выданным на 25 лет. Естественно, поиск объекта и согласование его с банком тоже осуществляет риэлторская компания.

На мой взгляд, пока баланс между ценами и ипотечными возможностями наилучший. Большое разнообразие всевозможных кредитных программ позволяет подобрать вариант практически на любой вкус. Ничего концептуально нового в сфере кредитования в ближайшее время не предвидится. И хотя в дальнейшем прогнозируется снижение ипотечных ставок, надо учитывать, что начался очередной рост цен на недвижимость. Если есть возможность, покупать жилье нужно сейчас, а как только ставки снизятся — перекредитоваться под более низкий процент.

ВИКТОР ФИШ, руководитель отдела компании "Московский ипотечный центр", рисунок Игоря ДЕМИХОВА