Российская ипотека, как известно, работает по образцу американской схемы. Однако есть у нас одна особенность, практически не имеющая аналога в других странах. Это кредитование строящегося жилья. Западная практика предполагает приобретение только готовых домов и квартир, поскольку вложения на этапе строительства попросту невыгодны — «их» цены на недвижимость не растут с такой скоростью. В нашей стране дефицит жилья в сочетании с неудовлетворенной потребностью девелоперов в деньгах породили сей синтетический банковский продукт.

Кредитование покупки жилья в новостройках имеет свои положительные стороны — в частности, разнообразит выбор для покупателей. С другой стороны, кредитование подобного рода имеет ограничения, из-за которых заемщику скорее всего придется выбирать: либо он соглашается на невыгодные условия, чтобы получить подходящую квартиру, либо берет кредит на приемлемых условиях, но в выборе вариантов будет ограничен. Чтобы понять, почему так получается, надо разобраться, чем отличается порядок приобретения жилья в кредит на первичном рынке от аналогичной схемы со «вторичкой».

Был бы человек, а кредит найдется

Суть любого ипотечного продукта заключается в обеспечении кредита той или иной недвижимостью. Если речь идет о строящемся жилье, понятно, что служить залогом оно не может, поскольку до окончания строительства нельзя оформить право собственности на него. В таких случаях на первых порах имеется только право требования этой собственности, что, как говорится, две большие разницы.

Но банки нашли выход: в качестве залога используется любая другая недвижимость, принадлежащая заемщику. Некоторые кредиторы готовы брать в залог не только недвижимое, но и любое другое дорогостоящее имущество. После того как строительство завершится и квартира или дом станут собственностью покупателя, банк переоформляет залог уже на объект кредитования. Как вариант используется обеспечение в виде поручительства юридического или физического лица.

Наиболее лояльные к заемщикам ипотечные банки готовы обойтись без материального залога и поручительства. Им довольно и такого обеспечения, как право требования на строящееся жилье. Но до момента официальной регистрации права собственности заемщику приходится компенсировать повышенный риск банка, выплачивая за кредит на 3–5% больше, чем составляют ставки на «вторичке». Начальник отдела розничного кредитования управления розничного бизнеса СМП-банка Екатерина Валеева объясняет: «Из-за специфических рисков, вытекающих при кредитовании на первичном рынке (недострой, нелегитимность продаж и др.), банки до оформления прав собственности на недвижимость устанавливают повышенную процентную ставку, а страховые компании, которые работают с банками, могут потребовать дополнительно оплатить финансовые риски».

Давайте жить дружно

Появляется все больше примеров партнерства застройщиков и банков, которые выдают кредиты физическим лицам целевым образом: под жилье, возводимое конкретной компанией. Заемщик выступает как соинвестор, заключая договор долевого участия в строительстве с девелопером, которого данный банк аккредитовал.

Две существующие схемы описывает заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк: «Если объект реализуется с помощью схемы, в основе которой лежит закон № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года, то застройщик привлекает деньги физического лица на основании договора инвестирования объекта недвижимости. Заемщик предоставляет в банк проект договора инвестирования/уступки прав (заемщик — правообладатель). Если условия договора соответствуют требованиям банка, оформляется кредитный договор». Заемщик подписывает договор инвестирования и договор о залоге прав требования на передачу квартиры в собственность. Как в любой ипотечной сделке, оплачивается договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика.

«Вторая схема базируется на положениях закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, — продолжает В. Гасяк. — В этом случае заемщик заключает договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации. Далее действует тот же порядок, что и в первой схеме».

Такая партнерская схема, пожалуй, самый выгодный вариант ипотеки для новостройки. Во-первых, не нужны никакие дополнительные залоги и поручители — достаточно имеющегося права требования на жилье. Раз дом возводит «своя» компания, банк уже не опасается недостроя, двойных продаж и прочих неприятностей, из-за которых в случае неплатежа по кредиту он лишится своих денег. Обычное дело, когда банк сам финансирует строительство дома. В конечном счете тандем банка и застройщика гарантирует заемщику–дольщику, что он свою квартиру получит, никаких неприятных сюрпризов не случится. Иногда и ставки по таким кредитам лишь незначительно выше средних ипотечных процентов по рынку.

Жулик не пройдет

Понятно, что банки, работающие на первичном рынке, выбирают для аккредитации только самых благонадежных застройщиков, ведь в случае каких-либо проблем со строительством банки рискуют своими деньгами, и немалыми. Застройщик и в деле должен быть проверен, и репутацией блистать.

«Приобретение жилья в кредит у застройщика, аккредитованного банком, наименее рискованно для покупателя, — подтверждает Е. Валеева. — Когда в роли обеспечения выступает залог прав требования на покупаемую квартиру, банки тщательно анализируют не только разрешительную документацию, но и финансовое состояние компании, чтобы удостовериться, что риск недостроя минимален. В зависимости от результатов проверки условия кредитования на покупку квартиры в доме конкретного застройщика меняются — например, снижаются процентные ставки или размер комиссий».

При необходимости банк аккредитует даже подразделение конкурирующей фирмы — лишь бы росли объемы кредитования. «Если девелоперская компания уже работает с некоторыми банками, то это не остановит еще один банк от ее аккредитации, — уверен В. Гасяк. — Это, наоборот, является индикатором привлекательности объекта для клиентов». Как пояснил эксперт, банку при решении об аккредитации того или иного объекта недвижимости принципиально важно заранее оценить спрос на него среди потенциальных заемщиков. «Например, зная характеристики нашей целевой аудитории, мы в первую очередь ориентируемся на дома бизнес- и эконом-класса», — говорит В. Гасяк.

По словам руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергея Данькова, чтобы принять решение об аккредитации строительной компании, банк, как правило, проводит комплексный анализ информации о ней. Учитываются следующие факторы: период существования, состав акционеров или участников, опыт девелоперской деятельности (собираются сведения по осуществленным проектам), наличие позитивных и негативных отзывов в СМИ и т. д. В некоторых случаях изучается финансовое состояние компании.

Заемщик выбрал квартиру в доме, который возводит компания, не имеющая аккредитации банка, где он получил одобрение по своей заявке на ипотечный кредит? Это не причина расстраиваться. Если у застройщика хорошая репутация, есть все шансы, что банк пойдет навстречу своему клиенту. «Конечно, банк не станет аккредитовать объект специально под конкретного заемщика, — поясняет начальник управления ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Первого чешско-российского банка Павел Дядин.

— Но если объект окажется интересным, то почему бы и не инициировать процедуру аккредитации? Главное, чтобы он соответствовал требованиям банка».

«В такой ситуации мы проведем анализ строительных и юридических рисков (т. е. рисков того, что дом будет не достроен или не оформлен) и примем решение с учетом текущей стадии строительства», — рассказывает С. Даньков.

Нормальные герои всегда идут в обход

Получая кредит на приобретение жилья в новостройке, заемщик служит промежуточным звеном между банком и девелопером в цепочке финансирования. В условиях развитой экономики это звено излишне: строители и инвесторы договариваются напрямую. Российская практика родилась не от хорошей жизни: ее породило использование «серых» схем в строительстве, которые призваны, с одной стороны, оптимизировать налогообложение, а с другой — обойти законодательные и бюрократические рогатки. При этом часть таких схем носит характер мошенничества, а часть оказывается результатом действия рыночных законов — другим путем девелоперской компании просто не удастся возвести объект в заданные сроки. Те же законы не позволяют банкам рисковать своими деньгами, финансируя непрозрачные строительные проекты.

Но застройщики должны где-то добывать недостающие средства для своей деятельности. Очень кстати пришлась ипотека, заменившая деньги дольщиков, которых застройщики практически лишились после вступления в силу закона № 214-ФЗ. Ответственность за возврат средств банкам удачно переложили на плечи покупателей квартир.

Насколько выгодно участие в этой цепочке невольным посредникам, каковыми выступают получатели ипотечных кредитов? Исходным моментом служит тот факт, что, приобретая квартиру на этапе строительства, удается изрядно сэкономить — готовое жилье обойдется дороже. Но когда оплата производится за счет ипотеки, целесообразно посчитать: стоит ли овчинка выделки?

Одно дело, если в качестве залога банку предоставляется какая-то недвижимость или дорогостоящее имущество. Тогда кредит выдается на общих для ипотеки основаниях и действительно появляется шанс сэкономить: бытующие ныне ставки совсем ненамного выше уровня инфляции.

Если кредит оформляется под залог права требования, под повышенный процент, то экономия уменьшается пропорционально сроку строительства: разница между средним размером ипотечной ставки на рынке и той ставки, которая устанавливается до момента приобретения заемщиком права собственности, составляет до 7–8%. Учитывая сумму кредита, перерасход выйдет немаленький.

Анахронизм или эксклюзив?

Покупку квартир в новостройках кредитуют отнюдь не все банки. Например, почти для всех иностранных «дочек» такой продукт однозначно неприемлем. Поскольку приобретение строящегося жилья через ипотеку — способ чисто российский, возникший в условиях нарождающегося рынка, разумно предположить, что по мере развития рынка он отомрет естественным путем.

Но, судя по отзывам представителей банковского сообщества, отечественному рынку еще расти и расти, а новостройкам — кредитоваться и кредитоваться. «Первичный рынок жилья активно развивается и успешно конкурирует с вторичным. Кредиты на приобретение квартир в новостройках очень востребованы, — сообщает С. Даньков. — По мере его развития станут изменяться и системы взаимодействия между его участниками. В частности, банки начнут более охотно взаимодействовать с застройщиками, соблюдающими действующее законодательство, в частности закон № 214?ФЗ».

Впрочем, есть и другое мнение. Начальник отдела ипотеки Промсвязьбанка Денис Земан на вопрос о том, когда отживет свое ипотека на первичном рынке жилья, отвечает: «Хотелось бы ожидать этого уже в 2008 году, после внесения изменений в 214?й закон. Однако все зависит от развития законодательной базы в России в целом. Если мы достигнем западного уровня поддержки всех субъектов ипотечного рынка, то все механизмы в значительной степени упростятся. Тогда банкам не придется применять такие громоздкие схемы, как залог имеющейся недвижимости, и такие не всегда надежные варианты, как залог имущественных прав».

«По мере развития ипотечного рынка и рынка недвижимости взаимоотношения между банками и заемщиками, конечно, изменятся. Хочется верить, что каждый желающий сможет без опаски приобрести квартиру, уделяя внимание только ее потребительским свойствам — а досконально изучать законодательную базу не придется, потому что все взаимоотношения между участниками ипотечной сделки будут прозрачны и понятны», — резюмирует П. Дядин.

КОММЕНТАРИИ

Дмитрий Галкин
Директор центра ипотечного кредитования БИН-банка:

Многие банки заявляют, что готовы рассматривать любые объекты, но в результате часто это выливается в два-три месяца постоянных требований дополнительных документов. Мы предпочитаем сообщить клиенту заранее перечень аккредитованных компаний и строительных адресов, приобретение которых мы готовы кредитовать.

Вопрос аккредитации и требований, которые банк предъявляет к девелоперской компании, очень важен. Для снижения рисков многие банки кредитуют покупку квартир, которые возводят аффилированные строительные фирмы. При аккредитации сторонних компаний основные требования предъявляются к ее деловой репутации и финансовому положению. Следует отметить, для банка объективно оценить финансовое положение довольно сложно, так как не все компании готовы предоставить соответствующие документы.

Застройщики в первую очередь пытаются установить партнерские отношения с финансовой организацией или банком, входящим в ту же группу, что и сама компания. В рамках одной структуры договориться проще и быстрее. Как результат, подобные программы более конкурентоспособны на рынке.

Алексей Дорош
Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка:

Принимая решение: аккредитовать или нет девелоперскую компанию как партнера по ипотечным программам, банк руководствуется заинтересованностью в этом виде кредитных операций и наличием свободных средств.

До недавнего времени возможность получить доход по повышенной ставке, правда, при отсутствии обеспечения привлекала большинство банков. В нынешней ситуации, вызванной кризисом ликвидности, банки щепетильнее относятся к рискованным операциям, и большинство из них прикрыли или приостановили кредитование новостроек.

Для минимизации данных рисков внутренние службы банков тщательно анализируют деятельность девелоперов. Поскольку в процессе строительства происходят различные «бартерные» операции между его участниками, очень важно проследить законность прав требований продавца квартиры во избежание двойных продаж и сложностей с оформлением права собственности на квартиру, которая приобретается на заемные средства.

rokf.ru