По мнению многих специалистов рынка недвижимости, массовое развитие ипотеки невозможно по той простой причине, что большинство граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не может оплатить банковский кредит. Именно это обстоятельство послужило основой для создания новых льготных условий ипотечного кредитования. Одним из примеров "облегченной" схемы приобретения жилья в кредит стала так называемая социальная ипотека. Однако и этот инструмент пришелся по душе далеко не всем.

Социальная ипотека соблазнительна, но имеет ряд существенных недостатков
 
Как известно бесплатного жилья теперь и за 20 лет не дождешься, поэтому очередникам, а также людям с низким уровнем доходов предлагается приобрести квартиру за собственные деньги, но по ценам ниже рыночных или даже по себестоимости. Более того, отдельные банки собираются предложить уже в 2008 году таким гражданам кредиты на самых выгодных условиях - под 7-8% годовых (пока банковская ставка составляет примерно 14%, хотя по началу говорили о льготных 10,5%), причем на срок до 30 лет. Сейчас и далее все суммы исчисляются в долларах США ($). Правда квартиру можно приобрести далеко не в каждом доме, а только в том, который возведен (или возводится) по социальным и городским программам (то есть это серийное жилье с минимальным уровнем комфорта). Кроме того, значительная часть квартир предлагаемых на условиях социальной ипотеки расположена в отдаленных районах Москвы, за пределами МКАДа (в частности, Молжаниново) и даже в ближайшем Подмосковье, например в Балашихе или Солнечногорске. Редкое исключение составляют районы точечной застройки в местах сноса ветхого жилого фонда.

Самое печальное, что для подавляющего большинства жителей нашей страны и 7% годовых одолеть не под силу. Что касается столицы, то здесь на протяжении длительного времени стоимость одного "квадрата" не опускается ниже $4 тыс. То есть квартира в 40 кв. м обходится минимум в $160 тыс. Учитывая это, а также некоторый постоянный рост цен на недвижимость и оплату банковского процента число желающих воспользоваться кредитом, прямо скажем, не увеличивается. При этом банки и застройщики теряют потенциальных клиентов. Чтобы этого не происходило, изобретаются всевозможные схемы, позволяющие кому-то купить квартиру дешевле. Например, очередник (или малообеспеченный гражданин) вкладывает деньги жилье в строящемся доме (если у него есть деньги на первоначальный взнос, который составляет не менее 10% от полной стоимости). Разумеется, на начальном этапе постройки жилье стоит чуть ли не в 2 раза дешевле нежели после принятия дома госкомиссией. Если сроки строительства будут соблюдены (а строить сейчас могут быстро), то дольщику можно предложить и низкий банковский процент, главное, чтобы сохранялся заданный темп денежно-товарных взаимоотношений, то есть оборот. Чем он выше, тем прибыль больше. И порой не менее выгодно зарабатывать на устойчивом обороте, нежели на высоких ставках.

Правда возникает вопрос: если доход формируется за счет хорошей скорости оборота, зачем банки предлагают долгосрочные кредиты - до 25, 30 лет? Вряд ли дельцы и коммерсанты думают о качестве жизни социально незащищенной части населения. Скорее в первую очередь их волнует собственная выгода, поэтому можно предположить, что в реальности долгосрочные кредиты выдаются крайне редко и они являются частью портфеля долгосрочных банковских активов. А говорить о возможности выдачи долгосрочных займов никто не запрещает.

Кроме того, недоплату "бедных" ("социальных") покупателей, могут компенсировать другие покупатели, приобретающие жилье не по социальным программам. То есть, условно говоря, недополученная прибыль от "бюджетников" может быть заложена в цену жилья для "частников" без огласки, разумеется. Соответственно, заинтересованная сторона - застройщик и банк (работающие заодно) все равно оказывается "при своих".

Зачастую застройщики или продавцы заманивают покупателей низким банковским процентом, но при этом сразу не указывают стоимость дополнительных обязательных услуг (консультации, оформление документов, пользование банковским счетом и пр.). И получается, что в реальности клиент несет непредвиденные расходы. Здесь во многом виновата недобросовестная реклама (прижать к стенке которую крайне непросто). Первоочередная задача современной рекламы - привлечь внимание и заинтересовать, а потом уже всеми правдами и неправдами постараться удержать клиента, это уже дело опытного менеджера. Зачастую в ознакомительных листовках и буклетах указывают только преимущества той или иной ипотечной схемы, опуская информацию о ее недостатках…

И часто покупатели понимают, что их "относительно честно обманули" уже после подписания договора. Оказывается, что они и не предполагали, какие нюансы могут скрываться за витиеватой формулировкой одного из пунктов подписанного ими соглашения. Однако, теме "сравнительно честного отъема денег" мы посвятим время в другой раз. А пока вернемся к тому, что социальная ипотека соблазнительна, но имеет ряд существенных недостатков. Помимо строго типовой жилплощади, месторасположения дома, потери места в очереди на бесплатное жилье, расхода собственных денежных средств, высокую плату за пользование кредитом и пр. будущему собственнику жилья предстоит доказать действительно недостаточный уровень семейного дохода. Как минимум просят показать письменное подтверждение низкого уровня дохода с предприятия всех членов семьи. Это при том, что любой банк-кредитор заинтересован, прежде всего, в обеспеченном заемщике. Самые выгодные кредиты предоставляются молодым, здоровым, высокообразованным, работающим людям, не имеющим иждивенцев и финансового бремени. А какое впечатление производит на кредитора специалист с более чем скромным доходом?..

Одним словом, не каждый бедняк в состоянии воспользоваться социальной ипотекой, одного признают не бедным, а у другого не хватит на первоначальный взнос…

Однако, несмотря на ряд ограничений, с 2005 года (программа "Социальная ипотека" тогда только начиналась) льготными кредитами воспользовались 14 тыс. семей, более 2 тыс. из них являлись в прошлом очередниками.

Цифры, разумеется, не колоссальные, но и они позволяют судить о многом. Можно сказать, что, по крайней мере, кому-то программа социального ипотечного кредитования подошла! И это главный аргумент в ее пользу! Хотя… получение кредита еще не означает новоселья, это все-таки реальный шаг на пути к нему.

Дальнейшее смягчение льготных кредитных ставок может увеличить число членов программы. Однако делать более точные выводы будет возможно только после того, как первая очередь кредиторов получит жилье в свою собственность.

Алексей Трембицкий