О квартире в Подмосковье я мечтал давно. Не хотелось чувствовать себя «заложником Севера». А когда есть материковские «тылы» и живёшь в Заполярье не потому, что некуда деться, а потому, что у тебя самого такие планы, – тогда и мороз переносить легче.

Но хотелки-то хотелками, а когда цены за квадратный метр в год растут чуть не в разы (помните бум 2006-го?), то северной зарплаты хватает лишь на САНТИметры. В этом случае для стремящегося на материк норильчанина актуальной становится фраза: «Ипотека – это наше всё!».

Отправляясь в этом году вначале на учёбу, а потом в отпуск, я уже знал, что буду искать ипотеку, и чётко знал, какую мне надо:

1 – Со «щадящим» режимом подтверждения доходов. А то рассматривают документы долго, не хватит какой бумажки – из Норильска в столицу не набегаешься.

2 – «Быстрый» кредит – приехали, оформили, уехали.

3 – Низкий процент – не более 10% в год на 15 лет, и не более 600 долларов платежа в месяц.

ВДОХНУЛИ И... ПОБЕЖАЛИ ЗА КРЕДИТОМ!

Банк (называть из понятных соображений не могу) я выбрал. Процент – «меньше десятки». Кредит дают почти под честное слово. Назначили персонального менеджера. Оформляйте, мол, заявку, мы её за 5 дней рассмотрим, и если ваши доходы для кредита достаточны – подбираете квартиру. 10 дней (максимум!) на оформление сделки – и кредит, квартира – ваши.

Гладко не получилось даже с заявкой. Летом банк повёл агрессивную рекламу. Народ ломанулся за ипотекой. В результате срок рассмотрения с 3–5 дней растянулся до... месяца! А срок заключения сделки (читай – получения денег) с 10 дней – до 20 и более. Если учесть, что продавцам квартир деньги нужны «как можно скорее», можно пропустить хорошие варианты, или переплачивать продавцам «за ожидание» (+ 5000 – 10 000$). Я переплачивать не мог и потерял один шикарный «подбор».

Кстати, о рекламе! Оказалось, что с ней и в крупных столичных структурах «голова не знает, что делают руки». Об одной из рекламных кампаний сам менеджер сказал: «Чёрт-те что! Придумали акцию, нагнали по конкурсу народу, а кредитный отдел большую часть победителей ... завернул! Потому что кроме выигрыша для кредита надо доход иметь не ниже энной суммы». В общем, идеи рекламистов и реалии банкиров не всегда совпадают.

Следующие сюрпризы часто таит типовой договор. Получив на руки «болванку» кредитного документа, я долго пытался получить разъяснения юрисконсульта банка по нескольким совершенно «драконовским» пунктам. Например, я должен «сдать» банку «ключи» от всех своих счетов в других кредитных организациях! Дабы он, если буду плохо платить, сам с них деньги списывал. Открывая новые счета, немедля докладывать! Сообщать чуть ли не о всех своих передвижениях. За две недели! В общем, у меня было сильное ощущение, что банк хочет на мне жениться.

Банку же по договору живётся куда проще. Даже если он исчезнет с лица земли, передоверив мои долги другому юр. лицу (со всеми вытекающими изменениями в адресах платежей), я узнаю об этом... за 1-2 дня до исполнения своих обязательств по платежу! То, что я живу за тысячу вёрст, мало кого волновало. «А можно поменять даты и сроки? – К сожалению, нет!». Кредитный Договор – священная корова. Менять его даже в разумных пределах в банках не станут. Зачем возиться? Народ и так прёт.

«Это формальные пункты, мы к ним не обращаемся!» – «успокоила» меня юрист банка.

Что не обращаются, я скоро и сам понял. Весьма забавным образом. За время подбора квартиры в самом банке произошли-таки большие изменения. Одна структура, одновременно дававшая кредиты и оформлявшая сделки, распалась на две отдельные. Об изменениях мне, как и другим клиентам, с которыми шла предварительная работа, менеджер «забыл сказать»! Как и о дополнительных поборах, которыми деление для нас обернулось... Слава богу, зная, в какой стране живу, я брал с собой на сделку побольше денег. Ну не верил я, что всё обойдётся рекламными 5000 «рэ».

В результате общие затраты на оформление составили:

- 5000 руб. за оформление кредита (заранее оговорённая сумма, которая якобы покрывала все расходы).

- 8500 руб. за «болванку» договора купли-продажи, которую моему риелтору ещё и пришлось исправлять (эту сумму нам назвали только в час сделки!)

- 1700 руб. за аренду банковской ячейки (также не озвучивались заранее).

- 18 000 руб. первого годичного взноса за страховку жизни и собственности. (Страховка – дело обычное и обязательное. Взнос платится раз в год и уменьшается по мере уменьшения основного долга.)
 
Оформление окончательной сделки с участием банка, меня (как покупателя-заёмщика) и продавца квартиры заняло шесть часов. Просто из-за очереди и плохой организации процесса. Три разных менеджера вели три разных части оформления, разрываясь между несколькими клиентами и общаясь меж собой по принципу «глухой со слепым».

Кстати, в отношении договора успокаивал именно опыт продавца квартиры, уже прошедшего Сциллу и Харибду ипотеки. Он сказал: до тех пор, пока ты исправно вносишь деньги, дёргать тебя формальными пунктами банку нет смысла. Курицу, несущую яйца, не трогают. А вот первое же разгильдяйство в виде пропущенного срока платежей грозит обрушить на заёмщика весь груз «дополнительных пунктов». Так что – сроки, сроки и ещё раз сроки! В противном случае банк может не только влепить пеню, но и потребовать весь остаток суммы до окончания срока. Что летально.

ВЫДОХНУЛИ, УСПОКОИЛИСЬ!

Значит ли вышесказанное, что я описываю какой-то ипотечный «кидок»? Да нет! Просто такой бардак в стиле «наша раша» творится в целом ряде крупных ипотечных контор. Обычное соотношение: чем привлекательнее условия, тем большими заморочками они компенсируются. Продавец квартиры, с которым мы вышли на сделку, оценил ситуацию с моим банком как очень благоприятную и удобную (?!!). По сравнению с тем, что ОН в своё время пережил в другом.

Но и на бардаке можно крупно выиграть! Именно из-за задержки оформления ипотеки я попал... под очередную рекламную акцию, снизившую процентную ставку по кредиту! Уррраааааа!!!! Воистину, пока в России нет порядка, она счастлива и непобедима...

ОБЩИЕ СОВЕТЫ В ПОМОЩЬ РЕШИВШЕМУСЯ НА МОСКОВСКУЮ ИПОТЕКУ

1. Переспрашивайте и уточняйте всю информацию по несколько раз. Причем из разных источников – от личного менеджера до дежурного, клиентов (!!!) etc. Так больше шансов собрать точную картину.

2. Освежайте информацию еженедельно.

3. Всегда имейте резерв. Денег, времени. Чувства юмора. Валидола. Копий документов. Последние теряются «на раз»!

4. Не надейтесь совместить ипотечное оформление с другими делами. День в банке – пропащий день. Планируйте всё на отпуска, отгулы, выходные.

5. Найдите хорошего риелтора, не раз проходившего все «бумажные круги». Он поможет пропихнуть банковские документы с их стандартными формами через мелкое сито регистрационных органов Москвы и Подмосковья (у которых свои установления, меняющиеся в среднем раз в полгода). Даже спецу приходится бегать между банком и регпалатой не раз и не два, дотаскивая требуемое. Новичку же – труба.

КСТАТИ, О РИЕЛТОРЕ!

Главное, что я уяснил, – риелтор должен быть свой. В доску. Пусть даже не самый расторопный, зато свой. Пришедший от довольных знакомых. Знающий, что ты – не «разовый клиент», а важное звено в цепочке дальнейших рекомендаций. «Свой» риелтор работает на перспективу, поступаясь личными краткосрочными интересами. В моём случае это сэкономило тринадцать тысяч полновесных долларов. Просто потому, что когда возникла пара симпатичных вариантов, а конец отпуска был близок, – только мнение риелтора удержало меня от покупки:

«Да, квартиры хорошие, и цены по общему сегодняшнему предложению средние. Но сами средние цены вздуты. Московский рынок «стоял» всю весну и лето. Многие предложения изъяли из оборота – зачем платить за рекламу, если продаж нет?! Дождавшись осени, владельцы вновь «выкинули» предложения на рынок, но с учётом динамики прошлого года – «на всякий случай» накинули на весеннюю цену 5-10 процентов. Чтоб было, от чего торговаться. И получился интересный казус. Появилось много объявлений с завышенной ценой. Те хозяева, кто не прекратил свою рекламу, увидев это, решили, что они «дешевят», и поменяли цену в своих объявлениях. Со стороны показалось – рынок «скакнул». Но продажи всё такие же мизерные».

В общем, рекомендация моего риелтора была – не спешить, ждать «фарта». Чем он отодвигал срок получения гонорара. Вот ещё один плюс прямых договорённостей: многие агентства требуют аванс вперёд. И оставляют его, даже если вы недовольны услугами. С «вольными стрелками» всё проще. И процент у них ниже – 1-2 от сделки против 2-5 за те же услуги в стандартном агентстве.

Лично мне риелтор обошёлся в 1500 «зелёных». В основном за консультации, проверку документов и... знание способов проталкивания их через «государевы службы» Подмосковья.

«СПИСОК ЧЁРНЫХ ПОБОРОВ» РЕГИСТРИРУЮЩИХ ОРГАНОВ

«Чёрные ставки» в разных районах Москвы и Подмосковья разные. Чтобы без очереди сдать документы (очередь, как в советские времена за колбасой, – 120 человек на три дня с записью и утренней перекличкой) – от 50$ до 7000 руб. За ускоренное получение документов вместе со свидетельством права собственности обратно – ещё 2000 руб. Справки, выписки – по 1000 – 2000 руб.

ХЕППИ-ЭНД

С учётом всех заморочек (поиск варианта, оформление сделки, получение кредита, оформление собственности) ваш покорный слуга почти уложился в 50 дней. Стандартный норильский отпуск. Но это – удача. Потому ещё один совет. Оформляя ипотеку, двум супругам стоит планировать отпуска «внахлёст» – так, чтобы один начал процесс оформления ипотеки, затем оба были на подписании кредитного договора (это по доверенности часто не делается), а потом, если регистрация купли-продажи будет задерживаться, её по доверенности сможет завершить уже один из супругов.

Удачи!

ПОСТСКРИПТУМ:

Этой осенью «однушка» – хрущёвка на вторичном рынке Москвы предлагалась по цене 130 –160 тысяч долларов. В Подмосковье – 100 – 110 (хорошее состояние, ремонт, жилая площадь от 33 кв. м.) Такая же квартира в «среднем» состоянии – от 90 тысяч. В Балашихе, Люберцах, Долгопрудном можно было найти предложения «двушек» от 100 тысяч долларов, однако по личному опыту – это квартиры хоть и большие, но «убитые» окончательно, требующие «капиталки» и... серьёзной дезинфекции. Ибо хозяева «гадюшников» в ожидании продажи запускают в квартиры целые таборы гостей столицы. Что воздух в доме вовсе не озонирует...

Максим ТРОФИМОВ

gazetazp.ru