Пока одни говорят о возможном кризисе, другие прогнозируют бум. О том, как развивается рынок ипотеки в России и о его перспективах рассказывает Президент Европейского трастового банка, Председатель Комитета Ассоциации Российских Банков по ипотечному кредитованию, член межведомственной Рабочей группы по национальному проекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов Андрей Крысин.

- Андрей Викторович, расскажите, пожалуйста, какова общая ситуация с ипотекой на сегодняшний день. Как развивается в России рынок ипотеки?

- Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и в соотношении ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Доля ипотечного кредитования в ВВП на сегодняшний день составляет примерно 1,2%, а по некоторым прогнозам к 2010 году этот показатель может достичь 6,6%. Количество сделок с жильем, совершаемых по ипотеке, составляет не более 9%.

Если говорить о динамике, то только за 4 года объем выданных ипотечных кредитов и займов в России вырос по объёму более чем в 16 раз - с 3,6 млрд. руб. в 2002 году до 58,0 млрд. руб. в 2005 году. В количественном выражении - с 9.000 кредитов в 2002 году до 78.603 в 2005 году. Почему ипотека развивается так стремительно? Факторов много. Это и увеличение реальных доходов населения, и спад недоверия к ипотеке, как со стороны потенциальных покупателей, так и со стороны продавцов, и общее снижение среднестатистической процентной ставки ипотечного кредитования с 14 до 11% годовых, и приход московских банков в регионы, и активизация на рынке средних и малых банков.

В прошлом году происходило не только эффективное развитие банковской отрасли в целом, но и наблюдался ежеквартальный рост объема рынка ипотечного кредитования. Рынок ипотеки в 2006 году по сравнению с 2005 годом вырос в количественном выражении в 2,6 раза и составил более 206 тыс. кредитов и займов, выданных как банковскими, так и небанковскими организациями, а в стоимостном выражении - в 4,5 раза и превысил 264 млрд. руб.

Доля ипотечных кредитов на рынке жилья увеличилась примерно в 2 раза с 3,5% в 2005 году до почти 9% в 2006 году. Ежеквартально количество ипотечных кредитов увеличивалось на 30%.

Общий объем задолженности по ипотечным кредитам на 01.07.2007 года в целом по России составил 374,4 млрд. рублей. Если говорить об общем объеме ипотечных жилищных кредитов то на 01.07.2007 года их было выдано на сумму 203,0 млрд. руб., что составляет 77% всего объёма выданных кредитов в 2006 году и 81% от целевого показателя, запланированного на 2007 год. Как известно, целевой показатель на 2007 год, утвержденный федеральной программой «Жилище» на 2002-2010гг. и скорректированный в сторону увеличения в феврале 2007 года, составляет на сегодня 250,0 млрд. рублей. По оценкам экспертов, объем ипотечного кредитования в 2007 году может значительно превысить официальный прогноз в 300 млрд. руб.

Основная доля ипотечного рынка на сегодняшний день приходится на 30 крупных банков, таких как Сбербанк, ВТБ, Уралсиб и др. Однако, необходимо отметить, что характерной чертой рынка становится активность и средних банков. Среди них, например, Европейский трастовый банк, занимающий по итогам 2006 года 7 место по объёмам выдачи ипотечных кредитов и 4-ое место по темпам развития.

- Цифры растут, но стоит ли этому радоваться? Ведь рост объема кредитования - это и производная от удорожания жилья. Наверное, ипотечное кредитование тоже в немалой степени влияет на то, что цены на жилье растут?

- Ипотека сама по себе на сегодняшний день не влияет на рост цен на жилье. В тех регионах, где наблюдается резкий рост цен, доля ипотеки незначительна в общем количестве сделок и, наоборот, там, где наблюдается увеличение объемов ипотечного кредитования, цены растут не такими высокими темпами. На сегодняшний день доля ипотеки в общем количестве сделок с жильём, как я уже говорил, не превышает 9%. Это крайне мало. А вот то, что рынок ипотечного кредитования в России развивается стремительно - конечно, хорошо.

- Есть такое распространенное мнение, что Россия и Москва - как бы разные государства. Хотелось бы это подтвердить или опровергнуть - в том числе и путем сравнения ситуации на ипотечных рынках.

- Действительно, ситуация в России в целом и в Москве очень разная. Примерно третья часть всех выданных кредитов приходится на Москву и Московскую область. Здесь живут наиболее активные люди, которые не боятся жить в долг, и которые зарабатывают хорошие деньги. Если же говорить о России, то рынок ипотеки по-прежнему сильно дифференцирован. Несмотря на значительный рост ипотечного кредитования, рынок наиболее активно развивается только в 17% регионов, в которых на 1000 человек выдается в год более 3-х ипотечных кредитов. В то же время в 47% регионов на 1000 жителей приходится менее 0,5 ипотечного кредита, да и по федеральным округам структура выдачи кредитов крайне неоднородна. Так, наибольшее количество выданных кредитов в 2006 году приходилась всего на два округа: Приволжский - 54 240 кредитов (около 18 000 кредитов в 2005 году), и Сибирский - 44 780 кредитов (около 10 000 кредитов в 2005 году). В стоимостном выражении лидировал, конечно же, Центральный ФО.

- Если цены на жилье будут снижаться, это как-то скажется на банках, их отношении к ипотеке, программах?

- Вряд ли. Единственное, что может произойти - банки перестанут давать кредиты с нулевым первоначальным взносом. Но я не вижу предпосылок для снижения цен на квартиры. В стране огромный неудовлетворенный спрос на жилье, экономика развивается, ВВП растет, люди зарабатывают все больше, да и цены на строительные материалы растут гигантскими темпами. Например, стоимость цемента в 2006 году выросла на 30%, а с начала текущего года - уже на 60%. За 2004-2007 годы цены на цемент выросли в 3 раза. Остальные строительные материалы дорожают примерно на 20-30% ежегодно и, ожидается, что тенденция роста цен сохранится. Есть небольшое снижение цен на некачественное жилье, которое было переоценено, но оно не говорит о том, что цены пойдут вниз. Мой прогноз таков: цены на жилье будут повышаться в течение многих лет. Так что торопитесь приобретать жилье по ипотеке.

- Что должно произойти, чтобы понизились проценты по кредитам?

- Важно, чтобы в ипотеку пришли длинные дешевые деньги. Сейчас наш рынок в зачаточном состоянии. В последние два года система рефинансирования развивалась в основном через ПИФы и несколько сделок внутри страны, а также через трансграничную секьюритизацию и выпуск ипотечных ценных бумаг с использованием SPV - на Западе. Необходимо развивать механизмы работы рынка ценных бумаг, секьюритизацию. Тогда можно будет привлечь в сферу кредитования средства частных и институциональных инвесторов на основе создания специального законодательного механизма рефинансирования ипотечных кредитов.

- Почему все-таки проценты по кредитам в долларах ниже, чем в рублях? С учетом того, что доллар все время дешевеет, это выглядит странно.

- В 2006 году впервые объем рублевых кредитов превысил объем валютных. Сейчас люди берут кредит в той валюте, в которой получают зарплату. Например, наш банк работает в 60 регионах, и мы видим, что в провинции кредиты в долларах не популярны. В Москве же еще пока многие получают доллары - ими и предпочитают отдавать кредит. Но в целом тенденция идет к тому, что люди будут все чаще переходить на рубли. В то же время мы видим, что процент по рублевым кредитам снижается, а по долларовым стоит на месте. Это связано с механизмом рефинансирования. Инвесторов устраивает доходность по валютным кредитам, они готовы получать свою запланированную маржу, а рублевые кредиты банки и рады бы рефинансировать, что помогло бы снизить ставки, но не могут. У нас в стране эта система почти не развита, а за рубежом не очень-то пока нужны наши рубли. Вот и получается, что рублевый кредит обходится дороже. Хотя и эта ситуация медленно, но верно меняется. Сегодня мы ведем переговоры с некоторыми американскими структурами, которые хотят вкладывать деньги в России в рублях. Иностранцы начинают верить в нашу валюту. Правда, идет этот процесс очень медленно.

- Теперь, если можно, несколько слов о человеческом факторе. Люди, имевшие опыт использования ипотеки, часто жалуются на «прохладное» отношение персонала и различные придирки. На нашем сайте много писем с конкретными адресами. С этим что-то можно поделать, или это родимое пятно всего отечественного бизнеса?

- Я думаю, что это не только проблема банков. Все бизнесмены жалуются на недостаток квалифицированных кадров. Ипотека развивается очень быстро, и наверно, ситуация начнет меняться тогда, когда между банками будет сильная конкуренция. А качество обслуживания - это весомый аргумент в выборе партнера. Кстати, не могу не отметить, что в нашем банке этому уделяется большое внимание.

- И что же вы конкретно делаете?

- Проводим тренинги и семинары для персонала, сотрудники из регионов постоянно приезжают на стажировки в Москву, в центральный офис. Отслеживаем обратную связь - что говорят о нашей работе клиенты.

- А если говорить о перекредитовании. Насколько такая услуга востребована? Какие здесь для заемщика подводные камни?

- Конечно, востребована, ведь проценты по кредитам постоянно снижаются. Например, в США на долю рефинансируемых ипотечных ссуд приходится более 50% всего объема жилищного кредитования. Прежде чем решаться на перекредитование кредита заемщику важно правильно оценить свою конкретную ситуацию. Ведь, возможно, у него уже выплачена большая часть процента, система аннуитетных платежей предполагает сначала преимущественную выплату процентов, а потом уже сумму основного долга. Тогда нет никакого смысла в перекредитовании, так как сумма платежа меняется несущественно. К сожалению, у нас слишком низка финансовая грамотность населения и хронически не хватает грамотных специалистов, с которыми можно было бы проконсультироваться. Это действительно очень сложные вопросы, в которых самому заемщику разобраться очень непросто.

- А как Вы относитесь к тому, что в ближайшее время планируется ужесточить наказания для заемщиков, не выплачивающих вовремя кредиты? Например, не выпускать их за границу.

- Решение проблемы недобросовестных заемщиков должно оставаться в правовом поле. И сегодня есть механизмы, позволяющие банкам через суд добиваться возвращения денег. Но сам по себе этот вопрос - защита прав инвестора - очень важен. В этой связи мне представляется необходимым внесение ряда поправок в действующее законодательство.

В частности, необходимо ввести защищённый счёт (счёт «эскроу»), который бы использовался только для получения платежей должников, и на который нельзя было бы обратить взыскание при банкротстве кредитора. Изменить ст. 350 ГК РФ, исключив возможность отсрочки обращения взыскания до 1 года. Отсутствие конкретных оснований такой отсрочки, принятие решения только по собственному усмотрению судьи создаёт большие риски для кредитора, а процесс получения возмещения очень сильно растянут во времени (не секрет, что судебные процессы могут длиться годами, да плюс ещё отсрочка обращения взыскания до 1 года). Необходимо также изменить ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отменив возможность отказа в обращении взыскания на предмет залога в силу несоразмерности требований кредитора стоимости заложенного имущества.

А что касается выезда недобросовестного заёмщика за границу, то и теперь по решению суда это можно сделать и наш Европейский трастовый банк уже применял такую меру воздействия на заёмщиков, не возвращающих кредит.

- И, наконец, что Вы можете сказать о перспективах. Что ждет ипотеку в обозримом будущем?

- Уверен, что этот рынок будет динамично развиваться. Сейчас на рынке российской недвижимости спрос явно превышает предложение. Скажем, по статистике, только 40 процентов россиян удовлетворены своим жильем.

По оценкам Росстроя, для нормального жилищного самочувствия страны необходимо ежегодно вводить как минимум 1 квадратный метр жилья на душу населения. Национальный жилищный проект ориентируется на достижение вполне конкретных высоких показателей уже к 2010 году, когда ежегодно планируется вводить 80 миллионов квадратных метров жилья. Таким образом, строительный рынок России находится сейчас без преувеличения в преддверии бума.

На этом фоне легко прогнозируем и бум ипотечного кредитования. Российский финансовый рынок сегодня - один из самых быстрорастущих. По оценкам McKinsey, нигде в мире до 2015 года доходы банков не будут расти так стремительно, как в России. Средние темпы прироста их доходов в следующие 10 лет, по оценкам экспертов, будут составлять примерно 15-20%, то есть, втрое больше среднемирового. И одним из основных источников роста российской банковской отрасли станет развитие кредитования населения и, в частности, ипотечного кредитования.

Ольга Хвастунова

www.kvadroom.ru