На вопросы корреспондента газеты "СМ Номер один" отвечает специалист управления кредитования частных клиентов Байкальского банка Сбербанка России Вячеслав Требин.

— Что же все-таки такое ипотека? Почему население уверено, что это когда в обмен на старую квартиру тебе дают деньги на новую?

— Прежде всего ипотека — это долговые обязательства, обеспеченные залогом объекта недвижимости. Ипотечный кредит можно оформить на приобретение различных объектов недвижимости потребительского назначения, например квартиры, жилого или дачного дома, земельного участка и др. Что касается схем, то их несколько. Самая распространенная схема — это оформление ипотеки в силу закона одновременно с регистрацией права собственности заемщика. В этом случае требуется минимум усилий и материальных расходов со стороны клиента. Ипотека может являться единственным обеспечением кредита, и в случае невозврата заемных средств и начисленных процентов заемщик должен будет отдать купленную квартиру банку на реализацию с целью погашения задолженности. Еще одна схема — когда залог приобретенного жилья оформляется по договору ипотеки после того, как заемщик стал собственником. В этом случае времени и усилий больше, но для банка обе схемы оформления ипотеки равнозначны.

— Как можно получить заем по ипотеке, каковы условия?

— Кредитование возможно на срок до 30 лет с процентными ставками от 10,75 до 13% годовых в рублях, определенными в зависимости от величины собственных средств от стоимости жилья (не менее 5 или 10%) и срока кредитования.

— Наверное, необходимо подтверждать свой доход?

— Обычно банки от получателя кредита требуют подтверждение своего дохода. Для примера предположим, что человек хочет приобрести однокомнатную квартиру за $35 000 и берет ипотечный кредит на 10 лет под 11% годовых. Согласно правилам ипотечного кредитования, 10% от стоимости квартиры ($3500) он должен будет отдать до выдачи кредита. Остальную сумму ($31 500) он получает в кредит. Следовательно, доход человека, взявшего ипотечный кредит, в приведенном случае должен составлять около $600 в месяц (чистыми, т. е. после уплаты всех налогов). Между тем оформление ипотечного кредита возможно на созаемщиков (супругов) с учетом их суммарных доходов, а в случае кредитования по программе «Молодая семья» возможен учет доходов родителей молодых супругов. Потенциальный заемщик может подтвердить свой доход справкой по форме банка либо 2НДФЛ, подтверждающей уровень дохода на протяжении последних шести месяцев.

— Скажите, что будет, если банк разорится? Можно ли не выплачивать кредит?

— По действующему законодательству кредиторы банка-банкрота или его новые владельцы могут получить только право требования к заемщику. Это значит, что с должника будут по-прежнему брать платежи по кредиту в сроки, изначально предусмотренные кредитным договором. Только поступать эти деньги будут другому юридическому лицу — новому хозяину активов банка. Так что избежать долга не удастся.

— Можно ли возвратить кредит досрочно?

— С одной стороны, банк как коммерческая организация заинтересован подольше получать с вас проценты, чтобы побольше заработать. С другой стороны, за то долгое время, на которое предоставляется ипотечный кредит, может случиться всякое: и дефолт, и резкий скачок инфляции. Поэтому банку еще более выгодно поскорее получить ссуженную вам сумму. Большинство банков допускает досрочное погашение ипотечных кредитов. Конкретные условия этой процедуры определяются по усмотрению банка и прописываются в кредитном договоре. Обычно заемщикам разрешается «безнаказанно», т.е. без штрафов и комиссий, выплатить всю сумму ипотечного кредита через 3—6 месяцев после его получения. В Сбербанке досрочное погашение кредита возможно в любой момент без ограничений по сумме и штрафов.

— Что грозит за просрочку ежемесячных платежей?

— За каждый день просрочки внесения платежей по ипотечному кредиту банк взимает пеню. Ее размер определяется кредитным договором, и в каждом банке он свой. В среднем пеня обычно составляет 0,05—0,5% от суммы просроченного платежа. Если заемщик нарушает срок внесения платежей более трех раз в течение года (необязательно подряд), то банк может потребовать досрочного погашения кредита. При этом должнику сначала предлагается добровольно продать квартиру и расплатиться с банком из вырученных денег. И лишь если решить дело миром не удается, то кредитор обращается в суд.

— В некоторых банках заемщик зачем-то должен подтверждать свое образование...

— Это требование существует не во всех банках (например, в Сбербанке его нет), но не стоит считать, что банки придумывают списки документов от фонаря. На самом деле они стараются предпринять все возможные меры, чтобы убедиться в способности и готовности заемщика вернуть взятую в долг сумму. В частности, дипломы и прочие свидетельства об образовании и квалификации требуются, чтобы определить, как твердо заемщик стоит на ногах и сможет найти работу с хорошим доходом, если с прежней придется расстаться (в случае закрытия фирмы, сокращения штатов и т. п.).

— Необходим ли первоначальный взнос?

— По кредитной программе «Молодая семья» в случае кредитования супругов с ребенком — не менее 5% от стоимости объекта недвижимости, в остальных случаях — не менее 10%. При этом сумму можно подтвердить фактом предварительной оплаты части стоимости либо показать средства на счете в банке.

— Принимается ли в залог квартира, одним из собственников которой является ребенок?

— При наличии согласия органов опеки на залог объекта недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний, такой залог также возможен, но не всегда приветствуется банком.

— Необходимы ли поручители? Если да, то сколько? Можно подробно описать их правовое положение?

— Обеспечение может быть различным: поручительство физических и юридических лиц, залог ликвидного имущества и ценных бумаг. При кредитовании только под поручительство физических лиц их количество определяется в т. ч. в зависимости от суммы кредита и в общем случае: до 300 тысяч рублей — это не менее одного поручителя, от 300 до 750 тысяч рублей — не менее 2 физических лиц.

— Можно ли продать квартиру до погашения кредита?

— При надлежащем исполнении долговых обязательств банк может рассмотреть вопрос о снятии обременения с предмета ипотеки или рассмотреть вопрос о замене его на равноценный объект залога.

— Как банки страхуют себя от невозврата?

— Во-первых, купленное жилье находится в залоге у банка. Без его разрешения квартиру продать невозможно. Кроме того, при выдаче ипотечного кредита банки страхуют недвижимость и заемщика на сумму выданного кредита. С одной стороны, это делает ипотеку более дорогой (но, надо отметить, не намного), с другой — снижает риски как для банка, так и для заемщика, так как при наступлении страхового случая страховая компания возвращает оставшуюся сумму кредита банку.

— Может ли банк сделать послабление для заемщика?

— Конечно, банки в таком случае индивидуально рассматривают сложившуюся ситуацию и предлагают различные решения. Заемщику могут предложить отсрочку выплаты кредита, могут уменьшить ежемесячные платежи, но увеличить срок погашения.

— А если гражданин не может выплатить кредит?

— Банк может настаивать на продаже квартиры, чтобы из этой суммы погасить долг.

Еще одна схема — когда у покупателя есть собственная недвижимость. В этом случае банк может дать ему кредит под залог этой недвижимости. Например, покупатель, желающий вложиться в квартиру в строящемся доме, берет в банке ипотечный кредит под уже имеющуюся у него квартиру, продолжая в ней жить. Если по каким-то причинам соответствующую сумму он не выплачивает, банк имеет право забрать у него старую квартиру, но не новую. В этом случае банк заключает с покупателем двусторонний договор залога. К сожалению, эта схема в Иркутске распространена слабо.

Алексей Шандренко, Фото автора

pressa.irk.ru