Стремительный рост цен на недвижимость превратил московские квартиры в реальный инструмент для инвестиций. То, что «московская недвижимость всегда в цене», утверждала еще реклама времен ваучерной приватизации. В настоящее время часть квартир люди продолжают приобретать в инвестиционных целях, однако масштабы этого явления эксперты оценивают по-разному. Одни утверждают, что доля таких сделок варьируется от 20% до 40% от общего количества. Другие считают, что она не превышает 10–15%.

По мнению экспертов, среди ипотечных заемщиков сформировался класс будущих рантье. Они приобретают квартиру «на будущее». Учитывается, что недвижимость с годами дорожает, значит, стоимость квартиры к моменту окончания выплат по кредиту будет существенно выше. Так, если рынок постепенно растет, то переплата по ипотечному кредиту в 1,5–2 раза перекроется тем, что сама квартира за это время вырастет в цене в разы. «Существует критическая величина темпа роста рынка, выше которой рост цен на квартиры превышает переплату по ипотеке, а ниже – нет. То есть если рынок в среднем растет быстрее этой величины, то вместо переплаты по ипотеке заемщик, напротив, выигрывает от роста стоимости купленной в долг квартиры. Причем оказывается, что такой минимально необходимый темп роста рынка ниже темпов сегодняшней инфляции. Критическая величина темпа роста рынка совершенно не зависит от стоимости квартиры – любая квартира (дорогая или дешевая) подорожает или подешевеет в равных пропорциях. Зависимость имеется только от основных параметров кредита: срока, на который он выдается, первоначального взноса и процентной ставки», – рассказывает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.

Рассмотрим стандартные параметры ипотечного кредита: срок – 10 лет, взнос – 30% от стоимости жилья и процентную ставку – 12%. Аналитики утверждают, что при таких параметрах кредита рынку достаточно расти в среднем на 3,6% в год. Тогда сумма, на которую квартира подорожает за 10 лет, как раз равняется переплате по ипотеке. Если цены на рынке за эти 10 лет в среднем будут расти быстрее, чем на 3,6% в год, то удорожание квартиры перекроет переплату по ипотеке. Допустим, мы взяли в кредит квартиру стоимостью в 300 тыс. долл. Тогда переплата за 10 лет составит около 127 тыс. долл. Но за эти годы стоимость квартиры при росте рынка 3,6% в год достигнет приблизительно 427 тыс. долл.

Так, для многих инвесторов актуален вопрос о том, в какой сегмент рынка недвижимости выгоднее вложить средства. Когда все объекты недвижимости стабильно росли в цене, это был вопрос извлечения дополнительной прибыли. Однако сейчас, в момент стагнации столичного рынка, ответ на него будет напрямую определять объект инвестиций.

Эксперты полагают, что в последние годы инвестирование в новостройки было самым массовым способом вложения, сохранения и приумножения средств. Инвесторы скупали, как правило, однокомнатные квартиры и имели не менее 60% годовых. Инвестирование в новостройки удобно тем, что оно, как правило, краткосрочно, что важно в условиях российской нестабильности, когда сложно прогнозировать экономическую ситуацию более чем на два года. Между тем от покупки квартиры на стадии «котлована», когда она дешевле всего, до ее реализации – даже после отделки – редко проходит более полутора-двух лет. В течение этого срока можно выручить от 50% до 100% от начальных вложений, считают специалисты «Инком-Недвижимости».

Частные инвесторы, покупая квартиру в новостройке, опасаются рисков, связанных с несоблюдением условий инвестиционных контрактов и мошенничеством. Кроме того, меньше чем на полгода вкладывать деньги в недвижимость не имеет смысла: в этом случае значительную часть дохода съедят накладные расходы. Например, на оформление сделок: 800 долл. за оформление и еще 4–10% за проверку юридической чистоты квартиры.

Сегодня перспективным остается рынок элитного жилья, более надежный и стабильный. Купив квартиру в строящемся доме класса люкс в центре Москвы, реально затем продать ее значительно дороже. В элитном секторе при довольно скромном числе предложений растут цены. Так, за первое полугодие 2007 года они уже выросли на 4–5%.

На ближайшие 1–2 года городское жилье категории А будет перспективным сегментом для инвестора, считают эксперты Vesco Consulting. Риски минимальны: на 15–20 успешных проектов приходится всего один неудачный. Даже в самых провальных элитных проектах средняя доходность инвестиций не падала ниже 20% годовых. Но здесь необходим солидный стартовый капитал. Специалисты Penny Lane Realty считают, что порог для входа на рынок элитной недвижимости – 600–700 тыс. долл. Так, квадратный метр элитного жилья продается на начальном этапе по 10–20 тыс. долл., а квартиры в сданном элитном доме стоят уже порядка 20–30 тыс. долл. за 1 кв. метр.

С новостройками бизнес-класса тоже все не так однозначно. При инвестировании в данный сегмент прибыль составит не более 20–30% годовых, а риски будут существеннее, чем при вложении в элитное жилье. В первую очередь – из-за увеличения сроков строительства, зачастую на 1–2 года. Хотя и входной порог существенно ниже: на начальном этапе квартиры предлагаются по 4500–5000 долл. за 1 кв. метр, на завершающем этапе – по 6000–8000 долл. за 1 кв. метр. Для инвестиций в этот сегмент московского рынка подойдут квартиры в районах с развитой инфраструктурой и сравнительно благополучной экологической ситуацией.

Жилье экономкласса не требует больших вложений: на начальном этапе строительства цены составляют 3200–3700 долл. за 1 кв. метр, а квартиры в доме, который близок к готовности, продаются по 3900–4500 долл. за 1 кв. метр. На сегодняшний день, жилье экономкласса – это наиболее рискованный сегмент для инвестиций. Эксперт компании «Квартал» убежден, что больше всего рискам подвержены два сегмента – квартиры в домах экономкласса и вторичное жилье. «Вторичное жилье будет дорожать не более чем в пределах общего роста цен на недвижимость, а значит, и заработать на таких инвестициях сложнее», – говорит он.

За последние годы стоимость ипотечных кредитов значительно снизилась. Если несколько лет назад ипотеку давали под 18–19% в рублях, то сейчас – под 11–14%. Ставки в долларах снизились с 13–15% до 9–12%, а максимальные сроки займов, напротив, увеличились с 15 до 40 лет.

Заемщикам нужно помнить, что решение банка о предоставлении кредита действительно четыре месяца. Так что можно обращаться за кредитом, даже если вы еще не выбрали, в какой сегмент недвижимости вкладывать деньги.

Людмила Виноградова