Если еще год назад руководители лизинговых компаний, начиная разговор о лизинге недвижимости, сразу говорили о проблемах, то теперь предпочитают обсуждать перспективы. Во-первых, потому что не всем компаниям, желающим приобрести помещения, подходят банковские кредиты. Во-вторых, эта сфера пока еще свободна, несмотря на растущее количество лизинговых договоров.
 
Директор «Сибирского Лизингового Центра» Алексей Спиридонов указывает, что у лизинга недвижимости очень благоприятная «ценовая перспектива». Удорожание объекта лизинга в этом случае ниже, если сравнивать с лизингом автомобилей или промоборудования. «Здесь меньше риски, ниже стоимость страховки — недвижимость страхуется по ставке в среднем 0,5% в год (против 2,5% на автотранспорт), и не в последнюю очередь поэтому среднегодовое удорожание здесь составляет около 10–11% с НДС», — указывает Спиридонов.

Как пояснила исполнительный директор компании «Альфа Брокер Капитал Лизинг» Анастасия Черданцева, «и крупные, и даже малые предприятия оценили выгодность данной операции. В нашей компании около 40% сделок — лизинг недвижимости. Хотя сделка с недвижимостью сама по себе — не простая операция и, как правило, занимает очень много времени, содержа в себе большой документооборот. Однако лизинг недвижимости просто «обречен« на успех. Так, наши основные клиенты — это юридические лица, арендующие недвижимость для своих предприятий. А поскольку, как правило, ежемесячная арендная плата почти равна ежемесячному лизинговому платежу, выгоднее быть лизингополучателем, а не арендатором».

Алексей Спиридонов отмечает, что пока лизингом недвижимости в Новосибирске занимается лишь несколько компаний. Правда, те из них, кто предложил рынку новую услугу, делают это очень основательно.

Как пояснил председатель правления группы «АльянсРегионЛизинг» («АРЛ») Сергей Высоцкий, «более 60% сделок нашей компании — это лизинг объектов недвижимости. Данный сектор в Новосибирске пока абсолютно свободен. Лизинговые компании, заявляющие, что работают с недвижимостью, заключают на деле по две-три сделки в год. При этом лизингополучатель зачастую требует полного комплекса услуг в отношении объекта недвижимости — вплоть до оформления документов на земельный участок под объектом и даже управление недвижимостью. Акценты смещаются в сторону реализации крупных проектов, особенно на рынке недвижимости и строительства. Зачастую нам как лизинговой компании необходимо использовать свои инвестиционные возможности. Так что приходится отходить от банальной амортизации предмета лизинга в более сложные долгосрочные инвестиционные договоры».

Так, «АРЛ» финансирует строительство или реконструкцию объекта, «превращая» его, таким образом, в новый объект лизинга. Зачастую такой процесс идет «по заказу» конкретного лизингополучателя — сначала клиент просит «изготовить» ему объект с определенными характеристиками за счет лизинговой компании, а потом получает его в лизинг.

Специалисты Сибирской Лизинговой Компании (СЛК) оценивают емкость рынка лизинга коммерческой недвижимости в Новосибирске на уровне 200–250 млн рублей в год. Здесь отмечают, что «процедурно лизинг недвижимости не отличается от «обычного«. Речь идет только о коммерческой недвижимости, и сделки менее 10 млн рублей лизинговые компании обычно не рассматривают (средняя сумма лизинговой сделки — $50–80 тыс.)». Например, в СЛК одна из крупных торговых сетей приобрела в лизинг помещение стоимостью 92 млн рублей с рассрочкой платежа в пять лет. И сейчас лизингополучатель ежемесячно платит по 1,5 млн рублей. Хотя обычно среднее удорожание составляет примерно около 10% в год. Итого, к примеру, за пять лет объект может стать дороже на 50%, что вполне приемлемо сегодня для недвижимости.

К лизингу недвижимости подталкивает и недоступность банковских средств для определенного слоя предприятий. Стоимость кредита в банках колеблется от 17% до 22% годовых — она возрастает при небольших займах (то есть для малого бизнеса кредитные средства становятся заведомо дороже). Что же касается среднегодового удорожания предмета лизинга, то здесь лизингодатели заявляют о «вилке» от 9% до 12% в год.

Директор новосибирского филиала лизинговой компании УРАЛСИБ Юрий Детчик считает, что лизинг коммерческой недвижимости востребован прежде всего малым и средним бизнесом — теми компаниями, которым зачастую не хватает собственных оборотных средств. Правда, по его словам, такая сделка с недвижимостью имеет ряд особенностей: например, наличие у продавца полного пакета документов на объект.

Кроме того, ряд лизинговых компаний, по словам их представителей, компенсирует «лишние» расходы на первоначальном этапе своей «снисходительностью» к заемщикам: например, в одной из работающих в Новосибирске лизинговых компаний заявки на заключение договора лизинга рассматривают даже от компаний, «стаж« работы которых всего три месяца. Такой подход в корне отличается от методов оценки платежеспособности клиента в кредитных организациях — здесь заем получит только тот клиент, который может подтвердить свою платежеспособность динамикой финансовых показателей как минимум за год-два своей работы. Как пояснили в «Глобус-Лизинге», одно из мешающих сегодня законодательных несоответствий — это стандартно предусмотренный лизинговыми схемами довольно короткий срок амортизации объекта лизинга — до пяти-семи лет, тогда как для объекта недвижимости этот срок реально в несколько раз больше. Правда, зачастую можно найти «компромиссный» вариант, например, выдавать в лизинг только старые цеха и склады.

Что же касается недостатков лизинга недвижимости, то Алексей Спиридонов указывает на высокую балансовую стоимость имущества, передаваемого лизингополучателю по окончании лизингового договора. И это, безусловно, перекладывает на плечи нового владельца объекта обязанность уплаты налога на имущество, тем не менее, по мнению руководителя «Сибирского Лизингового Центра», за время действия лизингового договора объект подвергается существенной амортизации, что и в этом случае делает лизинг более выгодной схемой по сравнению с другими финансовыми инструментами.

А специалисты Сибирской Лизинговой Компании указали на проблему временных затрат на оформление документов на объект недвижимости. «Продавцу объекта приходится ждать, пока лизинговая компания подготовит все документы, а также зарегистрирует договор лизинга в Учреждении юстиции. Подобная операция может длиться семь-восемь месяцев. Подобные нюансы тормозят развитие лизинга недвижимости как массового продукта в отношении офисов, магазинов и складов. Кроме того, лизингодателям удобнее работать на вторичном рынке — с объектами, срок амортизации которых сравним со сроком лизинга, то есть в среднем около семи лет. Соответственно, лизинг недвижимости будет развиваться только на «вторичке«, и то в основном на той, что старше 10 лет».

Видимо, названные барьеры настолько существенны, что пока лизингодателей, работающих с недвижимостью не так много. Они обычно работают под конкретного клиента. Например, как пояснил руководитель направления недвижимости ГК «Интерлизинг» Дмитрий Шпигель, «в нашей компании лизинг недвижимости пока занимает не очень большую долю относительно других видов предметов лизинга, но это очень перспективная услуга. Сегодня лизинг выступает как альтернатива аренде офисной, складской, торговой, производственной недвижимости. Очень большая потенциальная группа потребителей таких услуг — компании, занимающиеся строительством и ищущие финансирование. В ряде случаев выгоднее приобретать офис или склад в лизинг, нежели на заемные банковские средства. Лизингополучатель получает ряд налоговых льгот, но это действует при условии прибыльной деятельности компании-лизингополучателя и небольшой разницы между балансовой и рыночной стоимостью объекта».

Тем не менее эксперты традиционно называют главным ограничителем ценовой фактор, указывая, что лизинг недвижимости начнет развиваться гораздо активнее, как только лизинговые организации сравняют свои ставки со стоимостью аренды коммерческой недвижимости.