Сегодня все больше клиентов обращается в RUBURO по поводу ипотеки и залога нежилого помещения. Физические лица приобретают нежилые помещения с целью инвестирования с последующей сдачей объекта в аренду или для расширения своего бизнеса. На сегодняшний день в России коммерческая ипотека, то есть кредитование покупки коммерческой (нежилой) недвижимости под ее же залог, слаборазвита. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. 

Опираясь на западный опыт, можно утверждать, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.

По мнению экспертов, единственной альтернативой несовершенной пока коммерческой ипотеке может стать лизинг коммерческой недвижимости. В этом случае лизинговая организация - некий аналог кооператива - выдает кредит на покупку объекта недвижимости и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Одно из достоинств лизинга в том, что его механизмы четко прописаны в законодательстве. С другой стороны, в случае банкротства лизинговой организации все ее имущество может отойти за долги третьим лицам, например, банку.

Лизинг как альтернатива коммерческой ипотеке

Лизинг представляет собой долгосрочную аренду (на срок от 6 месяцев до нескольких лет) машин, оборудования, транспортных средств, недвижимости производственного назначения, предусматривающая возможность их последующего выкупа арендатором.

Лизинг осуществляется на основе долгосрочного договора между лизинговой компанией (лизингодателем), приобретающей оборудование за свой счет и сдающей его в аренду на несколько лет, и фирмой-арендатором (лизингополучателем), которая постепенно вносит арендную плату за использование лизингового имущества. После истечения срока действия договора арендатор либо возвращает имущество лизинговой компании, либо продлевает срок действия договора (заключает новый договор), либо выкупает имущество по остаточной стоимости.

Средний срок договоров лизинга коммерческой недвижимости составляет 7 - 10 лет.

Есть несколько причин, почему лизинг, тем не менее, не получил широкого распространения. Во-первых, лизинг коммерческой недвижимости - все ещё относительно новая услуга. Во-вторых, помимо новизны лизинговых схем, существует ещё ряд препятствий для их повсеместного распространения.

Лизинговые компании нередко сталкиваются с ситуацией, когда при балансовой стоимости коммерческой недвижимости один миллион рублей, рыночная цена - один миллион долларов. Вопрос в том, кто будет оплачивать эту разницу. Если лизинговая компания покупает коммерческую недвижимость за миллион долларов, то за ту же цену, она будет сдавать её в лизинг, при этом за счет разницы между рыночной стоимостью и балансовой у продавца образуется огромная прибыль, которая облагается по ставке 24%.

Также недостатком лизинга остается то, что получить его возможно лишь предпринимателям и предприятиям, а коммерческую ипотеку возможно приобрести и физическому лицу. Поэтому наиболее реально для физического лица на сегодняшний день воспользоваться коммерческой ипотекой.

Коммерческая ипотека

Ипотека коммерческой недвижимости сегодня наиболее востребована компаниями малого и среднего бизнеса, у которых нет собственных средств на покупку, и им проще взять ипотечный кредит и постепенно погашать его в течение определенного срока.

Также коммерческая ипотека востребована физическими лицами — желающими открыть собственный бизнес, владельцами компаний или занимающими ведущие должности в управлении компаний. Банки кредитуют "физиков" на покупку объектов коммерческой недвижимости на следующих условиях: процентная ставка — 12—18% в валюте на срок до 15 лет.

Ипотечный кредит выдается на покупку нежилых помещений: склада, офиса и т.д. Смысл ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита, но достаточно высокие процентные ставки, но, тем не менее, является для многих желающих приобрести нежилую недвижимость наиболее подходящим вариантом. То, что банки неохотно предоставляют кредиты на приобретение нежилых помещений под залог этих помещений, связано не только с пробелом в законе об ипотеке, но и с отсутствием схем, одинаково обеспечивающих безопасность и гарантии проведение сделки для всех сторон — банка, заемщика и продавца.

Тем более сегодня, после ужесточения требований банков, реально предоставляют коммерческую ипотеку 3-4 банка из всех, кто заявляет о подобной программе.

Например, купить помещение в строящемся объекте коммерческой недвижимости очень сложно, поэтому каждый случай рассматривается банком индивидуально. Когда заемщик хочет приобрести такой объект одним из выходов является ипотека под имеющиеся нежилые помещения. Для ипотеки вторичной коммерческой недвижимости уже есть четкие программы и условия кредитования, но даже здесь много проблем. Трудности, как правило, связаны со схемой проведения самой сделки приобретения недвижимости, т.к. регистрация ипотеки в силу закона невозможна, и схемой взаиморасчетов между заемщиком и продавцом объекта.

Впрочем, трудности возникают главным образом у физических лиц, которые обращаются за кредитами на нежилые помещения напрямую в банки. Преодолеть трудности можно с помощью посредников. RUBURO предоставляет помощь в получении коммерческой ипотеки. Мы поможем собрать все необходимые документы в банк, объясним все сложности и детали.

Компания RUBURO помогает своим клиентам, в том числе и по этой программе. Клиентам, которые планируют открыть свое дело, может помочь коммерческая ипотека. Мы подберем вам программу кредитования, при которой банк выделит деньги на закупку коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости. Ипотечное кредитование нежилой недвижимости/залог нежилой недвижимости — выгодная альтернатива аренде нежилых помещений в условиях постоянного роста цен. Оформив кредит на недвижимость под залог, Вы получаете возможность платить за собственные помещения, одновременно используя их и даже сдавая в аренду третьим лицам.

---

ООО «ЮР.С» создана в 2005 году и представляет собой юридическую компанию.

ТМ «RUBURO» была зарегистрирована после образования отдельного подразделения, оказывающего консультационные услуги в области кредитования.

В компании работают профессионалы в области юридического права, финансового менеджмента, стратегического маркетинга и активных продаж, которые помогут решить проблемы при получении кредита.

Нашей задачей является защита интересов клиентов при получении кредитного продукта в банке, оказание юридической поддержки клиента. RUBURO официально сотрудничает с банками. Сегодня, спустя два года, можно уверенно утверждать и говорить о преимуществе «RUBURO»™ на рынке услуг в области кредитования. Качество наших услуг подтверждено сертификатом качества и соответствия, добровольной сертификации № РОСС RU. 0001.04ЯА00 1153 , и оценивается как высокое.

Компания RUBURO - официальный член Ассоциации Российских Банков (АРБ) - негосударственной некоммерческой организации, объединяющей более700 банков.

bankir.ru